La eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y la exención del impuesto cedular reconfiguraron la ecuación de costos para quienes venden una propiedad de su patrimonio personal en la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, el precio acordado entre las partes no agota los gastos de una compraventa: comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano e Impuesto de Sellos permanecen como componentes fijos del presupuesto, junto con eventuales cargos bancarios cuando la operación se financia con un crédito hipotecario.

Comisiones, escribano y Sellos: los rubros que siguen vigentes

Cuando interviene una inmobiliaria, la retribución suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes. A ese porcentaje se suman los honorarios del escribano, cuyo monto depende de la jurisdicción y del monto de la escritura, y el Impuesto de Sellos, que en la Ciudad de Buenos Aires aplica una alícuota general del 3,5%.

“La alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%. También existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situé en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente.”Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios

Qué cambió para el vendedor y qué sigue gravado

• ITI (inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018): representaba el 1,5% del precio de venta y fue eliminado a mediados de 2024; en una operación de US$100.000 equivalía a unos US$1.500.
• Impuesto cedular (inmuebles adquiridos desde 2018): grava con el 15% la ganancia calculada sobre el valor de compra actualizado; la exención alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad destinada a inversión.
• Ganancias: las utilidades obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial —como las de una desarrolladora que construye y vende como parte de su giro— permanecen dentro del régimen general.
• Crédito hipotecario: pueden sumarse la tasación, los seguros obligatorios y los cargos administrativos del banco cuando la compra se financia con un préstamo.

El esquema bonaerense presenta diferencias: según explicó el desarrollador, la alícuota del Impuesto de Sellos ronda el 2% y, por práctica habitual, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. De esa forma, la ubicación y el valor de la propiedad inciden de manera directa en el costo final de la operación. Resta confirmar cómo impactarán estas modificaciones tributarias en el volumen de transacciones del segundo semestre, en un mercado donde la financiación bancaria y la dinámica de precios siguen siendo las variables que ordenan la decisión de compra.