La oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se redujo a la mitad en superficie durante los últimos cien años

Una superficie cubierta mediana de 46 metros cuadrados presentan los departamentos construidos desde 2020 y ofrecidos en venta en la Ciudad de Buenos Aires, de acuerdo con un relevamiento elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai. Esa cifra representa una caída del 55 por ciento respecto de los 102 metros cuadrados de superficie mediana que registraban las unidades edificadas en la década de 1930, según el informe difundido en las últimas semanas. La diferencia equivale a 56 metros cuadrados menos en las construcciones más recientes, una transformación que el estudio describe como estructural para el mercado inmobiliario porteño.

El trabajo se elaboró sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta en la Ciudad de Buenos Aires, ordenados por año de construcción. A partir de esa base, los autores pudieron comparar las características de las viviendas en oferta según la década de edificación. El informe de Mirando.ai advierte que la reducción en la superficie se acompañó de una caída en la cantidad mediana de ambientes, que pasó de cuatro a dos entre los departamentos de los años treinta y los construidos desde 2020, mientras que la relación entre metros cuadrados y ambientes se mantuvo relativamente estable, en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente, a lo largo de todo el período analizado.

La composición por tamaño: auge de los monoambientes

El avance de las unidades más chicas aparece con claridad al observar la distribución por superficie. Los monoambientes representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente a apenas el 1,9 por ciento entre los edificados en los años treinta. En el otro extremo, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados cubiertos registraron el camino inverso: su participación cayó del 53,2 por ciento al 9,4 por ciento al comparar ambas generaciones de viviendas. El informe señala que, tras una etapa de estabilidad con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie cubierta volvió a retroceder desde 2010 y se ubicó en valores cercanos a los de principios del siglo XX.

Cocheras: menos incluidas en el precio y más ofrecidas por separado

Otro de los cambios relevantes que identifica el relevamiento se refiere a la inclusión de cocheras en el precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos de venta las incorporaba al valor de la propiedad. En las construcciones de 2025 y 2026, esa proporción descendió al 13,9 por ciento. En paralelo, los anuncios que ofrecen la cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2 por ciento al 14 por ciento en el mismo período de comparación, lo que según el informe refleja un cambio en la composición del precio final que debe pagar un comprador.

Las disparidades entre barrios

• Recoleta: pasó de 90 a 45 metros cuadrados de superficie mediana entre viviendas anteriores a 1980 y construidas desde 2010, una reducción del 50 por ciento.
• Monserrat: registró una baja del 41 por ciento en la superficie mediana al comparar ambas generaciones de viviendas.
• Palermo: la superficie mediana cayó un 40 por ciento entre las unidades previas a 1980 y las edificadas desde 2010.
• Villa Devoto: la reducción fue del 6 por ciento, una de las más bajas de la Ciudad.
• Villa del Parque: la caída alcanzó el 8,5 por ciento en la comparación entre ambas etapas constructivas.
• Villa Urquiza: la superficie mediana retrocedió un 9,6 por ciento entre las dos generaciones de viviendas.

El informe de Mirando.ai también describe una modificación en la lógica de la oferta: las unidades más pequeñas, con menos ambientes y cocheras comercializadas en forma independiente, ganaron participación en el conjunto de avisos activos. De acuerdo con el estudio, resta confirmar el comportamiento de estos indicadores en el próximo ciclo de actualizaciones del relevamiento, así como el impacto que la nueva composición de la oferta tenga sobre los precios de venta y sobre las preferencias de los compradores en los distintos barrios porteños. Ricardo Fiorotto, Economía y citrus, amplía estos temas en la sección de análisis de mercado.